运维阶段：每周更新组合估值表，每月出具《收益归因报告》，每季度进行策略调整；
退出机制：支持随时赎回，提前 3 个工作日出具估值清算报告，确保退出价格公允性。
五、风险预警与估值监测
（一）核心风险提示（结合光大团队预警）
估值回调风险：若通胀超预期导致折现率上升 0.5 个百分点，REITs 估值中枢可能下修 8%-10%，需减持高溢价标的至 10% 以下；
政策变动风险：特许经营定价机制调整可能影响现金流稳定性，如交通类 REITs 收费标准下调 10% 将导致估值缩水 15%，需跟踪政策动态；
资产运营风险：园区 REITs 出租率若跌破 70%，NOI 将出现负增长，需对华夏园博园 REIT 等标的设置止损；
扩募不及预期：2026 年 REITs 扩募规模若低于 500 亿元，建材需求拉动效应减弱，需降低中国建筑等标的配置比例。
（二）光大联动监测框架
监测维度 | 核心指标（光大口径） | 阈值触发动作 |
估值监测 | 估值偏离度、折现率变动率 | 偏离 ±10%/ 变动 0.3 个百分点调仓 |
资产监测 | 出租率、NOI 增长率、运营成本率 | 出租率＜80%/NOI 降 5% 减持 |
政策监测 | 扩募审批进度、定价机制调整 | 审批停滞 / 定价下调减仓 30% |
市场监测 | 成交额、溢价率、资金流入量 | 成交额降 30%/ 溢价率＞25% 减持 |
六、行业展望与合作建议
光大建筑建材及新兴产业团队预测，2026 年基础设施 REITs 市场将迎来 “扩募放量 + 估值修复” 双重机遇，规模有望突破 3000 亿元。吴老师团队结合这一判断给出合作建议：
配置时机：当前 REITs 整体估值较内在价值折价 5%，处于光大团队定义的 “黄金配置区间”，建议 12 月底前完成建仓；
合作类型选择：
重点跟踪指标：每周关注光大发布的 REITs 估值偏离度指数，每月跟踪 NOI 增速数据，每季度评估扩募政策进展。
“基础设施 REITs 的估值核心是资产现金流的确定性与成长性平衡，而光大团队的跟踪体系恰好抓住了这一本质。” 吴老师强调，通过专业合作将估值研究转化为投资收益，是当前市场环境下的最优策略。建议新客户优先选择 “1 个月体验期服务”，深度感受估值驱动的投资逻辑后再确定长期合作方案。
