趋势 5：二手房 “以价换量” 成常态，区域差异显著
二手房市场已进入价值回归周期。2023 年以来，上海内中环二手房季度跌幅 3.27%，而郊环外达 5.69%，这种 “环线差异” 在全国普遍存在。吴老师补充：“随着不动产登记制度完善，二手房流通效率将提升，带动中介服务与家居装修需求增长。”
趋势 6：租售比成价值新锚点，租赁市场规范化发展
“以租养贷和贷款利率将成为评估房屋价值的核心指标。” 吴老师结合金融机构观点分析，2026 年租赁居住类产品将迎来政策红利，长租房 REITs 发行规模有望突破 500 亿元，专业化租赁企业市场份额将从当前的 12% 提升至 20%。
（三）企业端：从 “规模竞赛” 到 “质量生存” 的转型阵痛
趋势 7：行业格局 “马太效应” 加剧，央国企主导重资产开发
市场集中度持续提升，2025 年前 10 月 TOP10 房企销售额占 TOP100 比重达 49.4%，拿地金额占比同步提升超 10 个百分点，且拿地前十中 8 家为央国企。吴老师强调：“这种格局下，央国企背景的房企抗风险能力更强，相关股票具备防御性优势。”
趋势 8：房企加速 “轻重并举”，轻资产成第二增长曲线
“重资产开发模式已难以为继，轻资产转型是必然选择。” 吴老师指出，华润、龙湖等企业非开发业务占比已超 30%，代建、物管、不动产资产管理等业务增速达 25% 以上。21 家出险房企通过化债 1.2 万亿元后，也均转向轻资产业务修复经营。
趋势 9：房企融资 “差异化”，优质企业获资金倾斜
金融机构对房企的信贷支持已分化明显。2025 年以来，央国企房企融资成本平均为 3.8%，而优质民企达 5.2%，出险企业融资基本停滞。吴老师提醒：“融资成本差异直接决定企业盈利能力，选股需重点关注房企的现金流与融资能力。”
趋势 10：产业链上下游整合加速，数字化转型提速
房企为降本增效，正加速整合设计、施工、供应链等环节。同时，AI 智能建造、BIM 技术应用率快速提升，2026 年头部房企数字化投入占比将超 5%。吴老师认为：“这将催生产业链上的细分龙头，尤其是数字化解决方案提供商。”
二、趋势落地实操：吴老师锁定三大核心投资方向
“房地产十大趋势的本质是‘风险出清 + 价值重构’，操盘需在分化中找机会。” 吴老师通过 “趋势匹配度 + 业绩确定性 + 资金关注度” 三维模型，从产业链中筛选出最具投资价值的三大方向，这些标的已纳入其合作客户的核心策略池。
