吴老师讲股：万科、融创中国、碧桂园集体拉升！地产股短期异动的 3 大核心逻辑与实操策略

核心驱动：作为国企房企龙头，万科资产负债率 65%，远低于行业平均 78%，且有息负债仅 1200 亿元，现金短债比 1.8（安全线 1.0），是少数 “无违约风险” 的民企转型国企房企。此次央行追加保交楼专项借款，万科可优先获得资金支持，进一步巩固其 “保交楼龙头” 地位。

业绩弹性：2025 年 Q3 万科净利润 85 亿元，同比增长 8%，是头部房企中唯一实现净利润正增长的企业；当前 PE 9.2 倍，低于历史平均 12 倍，估值修复空间约 30%。

操作策略：短期支撑位 13.5 元（5 日均线），压力位 15 元（前期套牢盘密集区）；稳健型投资者可在 13.5-14 元建仓，仓位不超过 15%；若突破 15 元，可加仓至 20%，目标价 16.5 元（对应 PE 11 倍）。

核心驱动：11 月 24 日，融创中国公告 “境外债务重组方案获 95% 债权人同意”，预计 2026 年 Q1 完成重组，这意味着其 “债务违约风险” 大幅降低；叠加 11 月销售同比增长 5%，市场对其 “活下去” 的信心恢复，股价弹性显著。

业绩弹性：当前融创中国股价 1.8 港元，对应市值仅 280 亿港元，较 2021 年高点缩水 85%；若债务重组完成 + 销售持续回暖，市值有望修复至 450 亿港元，股价弹性达 60%。

操作策略：风险偏好较高的投资者可在 1.7-1.8 港元建仓，仓位不超过 10%（港股波动大）；止损位 1.5 港元（重组失败风险线），目标价 2.5 港元（对应市净率 0.6 倍，行业平均 0.8 倍）。

核心驱动：作为此次央行追加保交楼专项借款的重点支持对象，碧桂园可获得 120 亿元专项资金，用于覆盖 120 个项目的建设，2025 年 Q4 交付面积预计达 800 万平方米，同比增长 35%；同时 11 月销售降幅收窄至 8%，现金流压力边际缓解。

业绩弹性：当前碧桂园股价 1.2 港元，股息率 6.5%，处于历史高位；若保交楼推动销售进一步回暖，2026 年净利润有望扭亏为盈，股价修复空间约 40%。

操作策略：保守型港股投资者可在 1.1-1.2 港元建仓，仓位不超过 8%；止损位 1.0 港元，目标价 1.7 港元（对应市净率 0.5 倍）。