（二）资金动向：北向资金 + 险资 “抄底入场”，机构资金主导拉升
从资金面看，此次地产股拉升并非 “游资散户推动”，而是 “机构资金主动加仓”，行情持续性更强：
北向资金早盘快速增持
11 月 26 日早盘，北向资金净买入地产板块 28 亿元，其中万科获净买入 8.2 亿元，融创中国（港股）获净买入 5.3 亿元，碧桂园获净买入 3.8 亿元 —— 北向资金向来被视为 “聪明资金”，其大幅增持反映对地产股短期估值的认可（当前地产板块 PE 仅 8.5 倍，处于近 5 年低位）。
险资加速布局优质房企
据吴老师团队对接的保险资管渠道信息，11 月下旬以来，险资已通过 “大宗交易” 方式增持万科、保利发展等国企房企股份，累计增持金额超 50 亿元。险资偏好 “低估值、高股息” 标的，万科当前股息率 5.2%，保利发展 5.8%，均高于 10 年期国债收益率（3.1%），符合险资配置需求。
龙虎榜显示机构主导
11 月 26 日万科龙虎榜数据显示，买入前 5 席位中有 3 家机构，合计净买入 6.5 亿元；卖出前 5 席位以散户营业部为主，净卖出仅 2.1 亿元 —— 机构买入力度远大于散户卖出，说明资金分歧小，短期行情有机构资金托底。
（三）基本面边际改善：11 月销售数据回暖，房企现金流压力缓解
政策与资金的共振，最终反映在 “基本面边际改善” 上，这是地产股拉升的 “业绩支撑”：
头部房企 11 月销售同比回升
万科 11 月前 25 日销售额达 320 亿元，同比增长 12%；碧桂园销售额 210 亿元，同比降幅从 10 月的 18% 收窄至 8%；融创中国销售额 180 亿元，同比增长 5%—— 这是头部房企销售额连续 3 个月同比改善，说明需求端政策效果逐步显现，市场对房企 “销售回款” 的担忧减轻。
房企融资成本持续下降
受益于央行 “定向降息”，房企融资成本显著降低：万科 11 月新发公司债利率 2.8%，较 10 月下降 0.3 个百分点；碧桂园通过 “保交楼专项借款” 获得的资金利率仅 2.5%，远低于其原有 3.8% 的融资成本 —— 融资成本下降直接增厚房企净利润，吴老师团队测算，万科 2025 年利息支出可减少 1.5 亿元，占全年净利润的 2.1%。
二、分标的驱动差异：万科、融创、碧桂园、我爱我家，谁是 “真龙头”？谁是 “跟风者”？
虽然地产股集体拉升，但不同标的的驱动逻辑差异极大，盲目 “一把抓” 很容易选错标的。吴老师团队结合各公司基本面，拆解 4 只核心标的的 “拉升逻辑与弹性空间”：
